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Die Leitzinsen steigen und mit ihnen die Hypothekarzinsen.
Seit 1998 haben sich die Immobilienpreise in der Schweiz verdoppelt. Jetzt ist der Boom vorbei. Der Markt kippt. Denn die Preisdeterminanten haben sich in kurzer Zeit massiv verändert.
Die Zinssätze sind in den letzten Jahren niedrig geblieben, und die Instandhaltung des Eigenheims war billig. Bebaubares Land wurde knapp und die Bevölkerung nahm zu. Hohe Nachfrage und knappes Angebot – die perfekte Kombination für eine Wertexplosion.
Die Zentralbanken reagierten
Aber dann griff Russland die Ukraine an. Die Energiepreise stiegen und mit ihnen die Inflation. Die Zentralbanken vieler Nationen reagieren mit Zinserhöhungen: In der Schweiz liegt der Leitzins mit 0,5 Prozent erstmals seit acht Jahren wieder im positiven Bereich. Infolgedessen schießen auch die Hypothekenzinsen in die Höhe.
Vor einem Jahr lagen zehnjährige Festhypotheken bei 1 Prozent. Heute ist es drei Uhr. Auch die Tage der günstigen Geldmarkthypotheken sind gezählt: „Eigenheimbesitzer mit einer Geldmarkthypothek werden Ende 2022 erstmals seit rund 14 Jahren wieder eine höhere Zinsrechnung erhalten“, sagt Martin Tschopp (58), Generaldirektor der Hypothek. Anbieter Moneypark.
Ist der Zenit erreicht?
Eine Folge dieser Entwicklung ist die Rückkehr vieler Hausbesitzer zur Festhypothek, was sich wiederum auf deren Preise auswirkt. Die Credit Suisse rechnet in ihrem neusten Immobilienmonitor mit weiter steigenden Hypothekarzinsen. „Das wirft bei vielen Eigenheimbesitzern Fragen oder Bedenken auf“, sagt Tschopp: „Schließlich hat man sich an ungewöhnlich niedrige Zinsen gewöhnt.“
Aber jetzt ist alles anders. In nur wenigen Monaten haben sich Zinsen und Wartung von Preistreibern zu Preisdrückern entwickelt. Es stimmt, dass die Immobilienpreise weiter steigen, insbesondere weil die Wachstumsraten in den letzten Jahren sehr hoch waren; dieser Impuls wirkt. Allerdings, so die Credit Suisse: «Der Höhepunkt hätte erreicht werden müssen.»
Häuser sind nicht mehr so begehrt
Jetzt dreht der Trend in die entgegengesetzte Richtung: Die Nachfrage nach Wohnraum sinkt. Die Zahl der Suchabos ist seit Ende 2021 um mehr als 10 Prozent gesunken. Auch Broker spüren die Neuausrichtung. Waren es bis vor kurzem noch 15 bis 20 Kaufinteressenten, sind es heute drei bis vier.
«Die Nachfrage ist auf Vorpandemieniveau gesunken», sagt Robert Weinert, Immobilienexperte bei Wüest Partner. “Aber sie kann auch darunter fallen, wenn die Hypothekenzinsen weiter steigen.” Dann fallen die Preise. In Ländern wie Kanada, Schweden und Australien tun sie es bereits.
Aber was ist mit dem Angebot – wie wir alle wissen, ist es für die Preise genauso wichtig wie die Nachfrage? Die Antwort: Bauland bleibt knapp.
Trendinvestment auch mit Angeboten
Allerdings vollzieht sich auch auf der Angebotsseite eine Trendwende. „Bei Einfamilienhäusern hat sich der Angebotsrückgang der letzten Jahre stabilisiert“, sagt Robert Weinert. Das belegen die Daten der wichtigsten Internetportale und Zeitungen: Anfang 2022 stoppte der Angebotsrückgang bei Eigentumswohnungen, im zweiten Quartal nahm der Rückgang bei den Einfamilienhäusern zu.
Jetzt gibt es einen Neuzugang im Angebot: Mehr als 40 Prozent der Schweizer Haushalte gehören den Babyboomern, den zwischen 1946 und 1964 geborenen Babyboomern, die in den kommenden Jahren in Rente gehen. Viele von ihnen werden ihre Häuser verkaufen. Dadurch erhöht sich das Angebot massiv. Bis 2045 werden 420.000 Baby-Boomer-Häuser leer stehen.
Auch auf dem Kapitalmarkt kommt es zu einer Verschiebung von Angebot und Nachfrage: Steigende Zinsen machen sichere Staatsanleihen attraktiver, weil sie heute deutlich höher rentieren als noch vor wenigen Monaten. Nach einer langen Trockenzeit sind Obligationen wieder eine Anlagealternative zu Renditeobjekten. Immobilienfonds spüren die Auswirkungen dieser Veränderungen frühzeitig, weil Investoren schneller darauf reagieren können als Eigentümer. Tatsächlich hat der Schweizer Immobilienfondsindex SIX seit Anfang 2022 bereits ein Fünftel seines Wertes verloren.
Der wachsende Druck kommt mit Verzögerung auf die Besitzer, aber er kommt.
Der Boom hat vorerst aufgehört
Zahlen der Schweizerischen Nationalbank (SNB) zeigen, dass die Preise für Mehrfamilienhäuser im zweiten Quartal 2022 gesunken sind. In den vergangenen zwölf Monaten wurden schweizweit nur 22’800 neue Wohnungen bewilligt. Das ist der niedrigste Wert seit einem Jahrzehnt: „Damit dürfte der Investmentboom bei Anlageimmobilien vorerst beendet sein“, sagt Martin Tschopp von Moneypark.
Jetzt hängt viel von den Hauptakteuren auf dem Immobilienmarkt ab, insbesondere von Pensionskassen. „Wenn sie gegen Ende des Jahres alle Immobilien verkaufen, werden sie für eine weitere Preiskorrektur sorgen“, erwartet Donato Scognamiglio, CEO der Immobilienberatung Iazi. Das beunruhigt Scognamiglio: «Wenn ein Zürcher Spieler hundert Objekte auf einmal verkauft, haben wir eine Immobilienkrise.»
Immer weniger leerstehende Wohnungen
Der negative Trend bei Immobilieninvestitionen hat Folgen für Mieter. Aufgrund des anhaltenden Bevölkerungswachstums ist die Leerstandsquote von Wohnungen in der Schweiz von 1,54 Prozent im Vorjahr auf 1,31 Prozent gesunken. Die Mietpreise auf Online-Portalen sind im zweiten Quartal 2022 im Vergleich zum Vorjahresquartal um 0,6 Prozent gestiegen. Allerdings haben Mieter derzeit einen Vorteil: „Das Marktumfeld hat Wohneigentum gegenüber Mieten in vielen Regionen unattraktiv gemacht“, sagt Robert Weinert.
Noch ungemütlicher wird das Umfeld für Eigentümer, wenn die Zinsen weiter steigen, aber damit sei zu rechnen, sagt Donato Scognamiglio: «Wenn die Nationalbank die Zinsen kurzfristig auf drei Prozent anhebt, werden einige Probleme bekommen.» Wichtiger sei es den Eigentümern, ihre Schulden im Griff zu behalten, so Iazi-Chef: „Damit sie auch in Zukunft ruhig schlafen können.“